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批量精裝修想做不敢做?提前預演讓項目更有把握

作者:admin 發布日期:2019/4/25 關注次數: 二維碼分享
呼市裝修公司引言:

經營意識薄弱、專業交圈不充分、設計/工程質量不達標、房屋交付難度升級……這些“痛點”貫穿在精裝修項目的全過程,雖然建立精裝修管理體系可以緩解項目管理壓力,但是,如何保證體系的有效落地和管理能力的有效提升?

1、批量精裝修的“紅與黑”


批量精裝項目


隨著政府導向、市場輪動、客戶需求和經營效益的影響,精裝修成為房地產開發大勢所趨。

然而,精裝修是一把“雙刃劍”,相較于傳統的毛坯房,精裝修在項目管理上面臨更大的難度和風險。

一是精裝修經營意識薄弱。在精裝修開發價值鏈中,各專業開展工作的過程中難免有本位主義,對精裝修提升產品溢價、加大現金流貢獻、減少土增稅等的經營收益的理解比較淺薄;

二是專業交圈不充分。相對于毛坯房而言,批量精裝房在開發過程中涉及專業較多,但往往協同性不高,如工程、設計、成本、采購專業間的工作面,工程專業中土建、暖通、室內等小專業間的工作面,設計專業中建筑、精裝、機電等小專業的工作面等,交割不夠充分,缺乏有效協同;

三是設計/工程質量不達標。目前整個精裝修行業治理標準尚不完善,質量標準更是欠缺,導致房屋交付時常出現觀感、空鼓、開裂、滲漏、脫落、設計等功能缺陷,及空氣質量、放射物質等環保問題;

四是客戶觸點多,交付難度升級。開發商在進行房屋交付時,會出現與合同不統一(如戶型圖、材料部品的偷換),與銷售說辭不統一,與營銷前期宣傳(模型、樣板房、宣傳資料)不統一,以及交付時間延誤等問題,導致業主對精裝交付的滿意度并不高。

上述“痛點”貫穿在精裝修項目的全過程,雖然建立精裝修管理體系可以緩解項目管理壓力,但是,如何保證精裝修管理體系有效落地和精裝修管理能力的有效提升?

2、精裝修項目預演的7個“錦囊”

如果能深刻認識到房地產開發過程中的環環相扣,及每個環節變動對其他環節的影響和推進,乃至對整個項目經濟效益的影響,則有利于顯著提高員工之間的協同性、聯動性和經營管理意識。

那么有沒有一種方法可以提前預測精裝修過程和結果,并通過角色扮演、實戰操作來直觀感知精裝修過程和經營成果的實現?

基于房地產開發價值鏈可設計7個環節來模擬精裝修項目的開發、運營及銷售全過程:


7個環節來模擬精裝修項目的開發、運營及銷售全過程


通過實戰模擬、對癥下藥來強化房企批量精裝修的專業交圈能力、市場判斷能力、設計專業能力、質量管控能力、交付協同能力、經營算賬能力。

錦囊1——土地競拍:設定背景信息,現場地價滾動測算

土地競拍環節,可設定一定的背景信息,如土地區位、市場信息、初步的經濟技術指標、成本估價、政府限價等,以此為前提來模擬真實的競拍場景,項目組以經營為導向,通過靜態經濟效益測算,實拍競標,由此拉開精裝修預演練的序幕。


模擬真實的競拍場景


通過預估毛坯和精裝兩種開發模式的收益,增強企業精裝修經營意識,提供項目開發新思路。現場土地價格滾動測算表如下所示:


現場土地價格滾動測算表


錦囊2——開發路徑圖:設計一套精裝項目的開發節點

精裝修開發節點與常規開發節點有相似也有不同,通過研究案例,可以設計出一套針對精裝修項目的開發節點(47個),涵蓋投資、設計、成本、招采、工程、營銷、客服、運營全專業,其中主關鍵路徑13個、精裝修管控關鍵點5個。


精裝修開發節點


通過項目成員合作擺圖、項目組PK,促進專業交圈、強化邏輯認識,了解如何通過工作前置、串改并來控周期,加強專業協同,同時通過排節點、控周期來深化精裝修項目經營意識。

錦囊3——定位策劃:清晰的市場定位是前提,合理的材料設備選型是保障

土地競拍成功后,如何設定精準的產品定位以贏得客戶?

首先,清晰的市場定位是前提。通過編制定位策劃報告,明晰客群、戶型配比、裝修檔次選擇、成交渠道、營銷活動等。

其次,合理的材料設備選型/選品是保障。在既定材料設備品牌庫中模擬材料設備選型,基于裝修檔次選擇適配的材料品牌。如下表所示,可下拉選擇不同的材料類別/品牌。


合理的材料設備選型選品是保障


此外,項目組基于背景信息,通過定位策劃環節的實操演練,有助于提高各專業的市場敏銳度、價格敏感性和成本控制意識。

錦囊4——設計評審:建立全結構、全專業精裝評審體系

精裝項目“面子”工程多、涉及專業多、二次設計多,“三多”之下如何保證圖紙質量符合施工要求?

需要注意的是,精裝項目設計提倡全裝修住宅設計,而非毛坯房再加工;同時,精裝項目觀感面積大,稍有不慎就會出現問題。此時設計圖紙評審體系的建立至關重要。

第一步,準備一定數量的批量精裝方案設計評審要點。如下表所示:


批量精裝方案設計評審要點


第二步,各小組營銷、設計、客服、成本、工程等專業緊扣關鍵詞(如溫度、美感、實用),討論選出若干契合公司場景力地產理念的評審要點。

第三步,組內討論、組外互相提問,最終形成符合公司戰略方向的精裝方案評審體系。

通過設計評審要點等基本素材進行圖紙評審,不同專業集思廣益,有助于走出設計專業的思考圈,從工程、成本、營銷等專業角度總結精裝修設計方案評審關鍵點,建立全結構、全專業的精裝評審體系,從而提升精裝設計質量。

錦囊5——工程策劃:強化對精裝工程的“四化”管理意識

精裝項目體量大、推動快,在項目開發階段,工程質量管控至關重要。學會如何在保質保量的前提下盡力縮短精裝施工周期、加強關鍵工序的質量管控,是精裝修工程質量的有力保障。

從場地移交到精裝工程結算全過程可選擇若干個關鍵節點(含合同支付節點及支付進度),項目組可畫出工序搭接并標記各節點完成時間及精裝支付節點,同時識別關鍵工序的質量管控制度。博采眾長,各專業在不斷的PK中逐漸強化對精裝工程的“四化”管理意識,“四化”即管理標準化、質量精細化、節點有序化、成本節約化。

例如管理標準化,精裝修質量管控制度涵蓋如下內容:


精裝修質量管控制度涵蓋內容


又如節點有序化,精裝修工程節點時間進度如下表示例:


精裝修工程節點時間進度表


錦囊6——交付管理:場景模擬和演練,提高交付滿意度

精裝項目的交付通常為批量交付,數量多、難度大,質量和時間不可控,無形中增加了交付的難度和工作量,而且,相較于傳統的毛坯交付,精裝交付群訴的可能性更高,那么,如何降低業主投訴率、提高交付滿意度?

一是深思熟慮建“流程”。模擬交付現場識別交付前、中、后期管理動作、責任專業及協作專業,強化專業統籌與協同能力;

二是頭腦風暴立“標準”。形成統一的精裝修交付標準,涵蓋樣板房、宣傳單頁、合同和銷售說辭;

三是七嘴八舌論“投訴”。通過交付投訴案例卡片識別客戶觸點,針對不同類型的客戶,可設定微場景來預演,接受“百般刁難”,多次演練,考驗專業人員的經驗成熟度與應對能力,從而增強精裝修交付管理與經驗總結能力。

錦囊7——經濟效益測算:直觀呈現項目價值與風險,提升經營策略主動性

經營決定管理,管理服務經營,最終通過數據說話,從而直面精裝修項目與毛坯項目、不同檔次的精裝修項目所帶來的價值差異。

通過給定項目經濟技術指標、全景計劃、投入產出比、財務收支規則,并結合這四個環節的結論,勾稽成本、售價、去化、利潤之間的關系,繪制項目累計經營性凈現金流曲線,同時計算現金流回正周期、資金峰值、凈現值等關鍵經營指標。


直觀呈現項目價值與風險


對比不同檔次精裝項目與毛坯項目的現金流曲線圖,如下所示:


對比不同檔次精裝項目與毛坯項目的現金流曲線圖


通過經濟效益測算所得出的數據對比分析,可以更加直觀地展現精裝或毛坯項目的價值與風險。

相對于毛坯項目,精裝修項目帶來了高溢價、高利潤、現金流貢獻增多的優勢,同時也顯現出現金流回正慢的弊端,這可以指導專業的管理人員進一步發揮主觀能動性,以經營結果為導向來針對性調整管理策略。

結束語

房地產大運營時代,精裝修項目管理一直是業界難題,而通過上述精裝修管理演練,實際上是通過沙盤的形式來真實、系統地展現整個項目開發精裝修各環節,這也要求從經營視角打通各專業線的管理壁壘,強化專業間協同,建立全局觀,從而激發員工的管理意識和經營意識,提升企業精裝修項目的管理能力。

呼市裝修公司注釋:作者是夏艷秋;來源為賽普地產研究院。(轉發目的:分享行業動態讓更多的人了解,侵刪。)

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